Apelação Cível Nº 5001205-09.2020.8.21.0166/RS
Entenda como a descoberta de defeitos ocultos pode levar à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis e como proteger seus direitos.
A disputa envolveu uma ação de rescisão de contrato movida por uma construtora contra os vendedores de terrenos em Ivoti, Rio Grande do Sul. Após a aquisição dos lotes, a construtora descobriu a existência de uma área de preservação permanente (APP) que inviabilizava o empreendimento planejado.
O contrato, firmado em novembro de 2020, foi rescindido com base na alegação de que a APP configurava um defeito oculto, ou seja, um problema não detectado durante a negociação que tornou o imóvel inadequado para o uso previsto. A sentença de primeira instância determinou a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos e o retorno das partes ao estado anterior à contratação.
Os vendedores, inconformados com a decisão, recorreram argumentando que a responsabilidade pela verificação do imóvel era da construtora, que realizou vistoria prévia e aceitou as condições do terreno. Eles também citaram a existência de uma cláusula de não arrependimento no contrato, que impediria a rescisão unilateral.
Além disso, sustentaram que o contrato deveria ser cumprido conforme pactuado (pacta sunt servanda), alegando que não havia qualquer defeito oculto que justificasse a rescisão, nem inadimplemento ou onerosidade excessiva.
Um defeito oculto é um problema não evidente no momento da compra que compromete o uso do imóvel ou diminui significativamente seu valor. De acordo com o Código Civil brasileiro, um comprador pode rescindir o contrato ou exigir a devolução de parte do valor pago ao descobrir esse tipo de problema.
Neste caso, o defeito oculto foi a descoberta de uma nascente no terreno vizinho que criava uma APP, impossibilitando a construção planejada. A construtora argumentou que, apesar de ter feito diligências antes da compra, não poderia prever esse impedimento.
A jurisprudência brasileira tem sido clara ao permitir a rescisão de contratos quando um defeito oculto é descoberto após a aquisição do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) protege o comprador contra problemas que tornam o imóvel impróprio para seu uso, mesmo que o vendedor não tivesse conhecimento do defeito.
Se o problema for descoberto após a entrega do imóvel, mas preexistente à compra, ele é considerado um defeito oculto. Nesse caso, a boa-fé do comprador é presumida, e ele tem o direito de pedir a rescisão ou abatimento do valor pago.
Segundo o Código Civil, o vendedor deve devolver o valor recebido se um defeito oculto for comprovado, mesmo que não tivesse conhecimento dele. No caso analisado, o tribunal de primeira instância determinou a devolução dos valores pagos pela construtora, corrigidos monetariamente.
Essa decisão reflete a função social do contrato e a boa-fé objetiva, princípios que garantem um equilíbrio nas relações contratuais, permitindo a rescisão quando um defeito inviabiliza o contrato.
Embora os vendedores tenham argumentado que a cláusula de não arrependimento impediria a rescisão, essa cláusula não prevalece quando há um defeito oculto. Nesses casos, a rescisão é permitida, pois o problema compromete o uso do imóvel para o fim proposto, justificando a anulação do contrato.
O princípio do pacta sunt servanda estabelece que os contratos devem ser cumpridos conforme acordado. Contudo, esse princípio não é absoluto e pode ser relativizado quando um defeito oculto impede o cumprimento do contrato em suas condições originais, como aconteceu no caso da APP.
A construtora baseou sua compra em um parecer técnico do município que indicava a inexistência de uma APP. Porém, a descoberta posterior de uma nascente alterou essa situação, configurando um defeito oculto que impediu o uso do terreno para construção.
O tribunal entendeu que a construtora agiu de boa-fé ao confiar nas informações oficiais e que o problema posterior justificava a rescisão.
A impossibilidade de construir nos terrenos adquiridos devido à APP foi determinante para a rescisão do contrato. O tribunal reconheceu que o imóvel não poderia ser usado para o fim previsto e, por isso, a construtora tinha o direito de pedir a anulação do contrato.
Essa situação demonstra a importância de uma verificação cuidadosa das condições do imóvel antes da compra, especialmente em áreas sujeitas a restrições ambientais.
Ao manter a sentença de primeira instância, o tribunal reforçou a proteção ao adquirente em casos de defeitos ocultos, permitindo a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. A decisão reafirma a boa-fé e a função social do contrato no direito brasileiro, e mostra que o pacta sunt servanda pode ser relativizado para garantir a justiça contratual.
Rafael Ferreira
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